新盘出没“西双楠”，它难，别人也难……

成都一直在讲“南拓”，除了高新区和天府新区发展势头迅猛，旁边的双流也一直在发力。

双流的几大板块差异划分明显，怡心湖板块定位“产城湖”，高端项目层出不穷，直接提升了“宇宙双流”的地位；华府板块继中铁骑士府邸、九龙仓时代上城开盘后，新房库存越来越少；东升板块近两年不断有新项目出现，区域房价也在稳步增长；航空港板块飞机噪音过多，往往被购房者嫌弃，但因为价格较低大家又觉得“真香”。

但双流还有一个被大家忽略的区域，就是九江板块。

九江板块最开始进入大众视线，是在2016年，万科和华润两大实力开发商联手，打造了超千亩的生活区。

今年，九江板块再次被大家提及，是因为新力地产。

目前，新力已经在双流拿了3宗地，其中两宗东升板块的住宅用地分别以楼面价13600元/㎡和9200元/㎡的价格竞得，而另外一宗，就位于九江板块，楼面价10050元/㎡，共计92亩住宅用地，溢价率高达82.7%。

新力地产在双流区获取的三宗土地大致位置

但今天的主题，不是新力，而是区域内又一个即将开售的纯新盘——西双楠漫里。

距离万科、华润在九江的项目推向市场已经3年过去了，今年新力地产又刷新了当地楼面价，又一个新项目来到九江板块，那么，这是否代表这个区域有所提升？区域价值能够匹配目前的地价吗？未来是否还有发展潜力？

带着这些疑问，小全全进行了实地踩盘。

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万科&华润超千亩生活区居住氛围提升

西双楠漫里周边区域城市面貌依然破旧

九江区域与航空港板块相邻，但给人的感觉截然不同，航空港板块有地铁3号线、有大型综合体时代·奥特莱斯，相对来说，各类生活配套更为丰富。

时代·奥特莱斯

但进入九江板块，小全全感觉，3年的时间过去了，这个区域仍然发展缓慢。唯一的变化是，华润和万科的楼盘已交房，随着入住率的提高，生活氛围更为浓厚。

小全全踩盘时有个非常直观的感觉：整个九江板块，可以分为两个区域，一个是万科&华润联合打造的千亩生活区，另外一个就是未被千亩生活区辐射的其他区。

占地879亩的万科第五城，加上占地203亩的华润公园九里，大大提升了区域内的居住品质。这片千亩生活区的城市面貌相对较新，无论是交通、商业、学区、环境，都能满足当地居民的日常生活需求，居住质量有大幅度的提升。

区域现状

但跨出这片区域，便能看到时不时有大货车驶过、灰尘四起的街道，大片荒地杂草丛生，漫天的高压电线杆，以及路边那些颇具年代感的老砖瓦房。

荒地

老房子

眼前所见的每处景象，似乎都与现代人所向往的那种精致城市生活格格不入。

遗憾的是，西双楠漫里项目正好处于未被千亩生活区辐射的“其他区”，对于刚需群体来讲，这是一个令人为难的项目，因为区域配套远比不上万科&华润千亩生活区。

下面我们将从配套资源细分两个区域的差别。

▲ 交通

从3号线地铁龙桥站到西双楠漫里项目，直线距离2公里，但实际开车的路程大概是4公里左右。

也就是说，3号线并未覆盖到九江板块，只有在建的17号线贯穿区域，九江北站距离项目有1.8公里左右，但离万科、华润的楼盘仅200-300米的距离，17号线预计2020年底开通，还有1年的时间。

目前区域内只能通过驾车或者公交出行，成新蒲快速路是较为重要的交通干线，可以直接上绕城。

▲ 商业

九江板块的商业氛围也集中在万科&华润的千亩生活区，万科生活广场集中了底商和商业综合体，包括商业街、人人乐和中影泰得影城，小全全中午抵达时正是吃饭时间，但很多餐厅顾客极少，显得人气不足。

万科第五城的商业体现在还显得有些冷清，人气不足

九江板块其他区域大多为物流区、批发厂、食品城、摩托市场等各种制造业，产业相对较为落后。

物流园区

食品城

▲ 教育

除了公办的九江小学和中学，区域也有几所技术学校和艺术学院。

双流区九江小学（千子门校区）在西双楠漫里项目旁边200米，九江中学（沿河路）距离项目1.7公里，双流区九江初级中学（甘泉街）距离项目1.8公里，成都市通江实验学校距离项目2.5公里。

九江小学（千子门校区）

另外，万科还修了双流中学万科第五城学校，满足项目业主的教育需求，可以看出万科对区域的贡献之大。

双流中学万科第五城学校

▲ 环境

华润公园九里旁有220亩的市政公园，由华润独资打造，目前已经呈现。

其他的生态公园，基本上都停留在规划上。

2016年底，恒大集团称拟投资500亿元，全力打造江安湖旅游产业项目，但3年过去了，规划占地2100亩的江安湖湿地公园仍然迟迟未动工。一期占地面积约1335亩的永康森林公园，虽然定位“休闲、旅游”，但以农家乐为主，生态环境如今也是远比不上三圣乡。

此外，区域面临的一个重要问题，1公里外有一个垃圾焚烧发电厂，这也是许多购房者对这个区域有较大抗性的重要原因，在绕城高速上便可以清晰看到垃圾焚烧发电厂的身影。

九江垃圾焚烧发电厂位置

四川省环保领域资深专家曾对垃圾焚烧发电厂的环境污染问题进行过回应：现阶段四川各地所采用的都是逆推式、倾斜多级炉排的机械炉排炉技术，生活垃圾在炉内温度达到850℃以上并且停留超过2秒时，二噁英就能有效分解，并且排放指标优于国内排放标准,达到了世界最严格的欧盟2000标准。

也就是说，如果九江垃圾焚烧发电厂严格按照标准进行操作，所排放的气体对于人体的伤害是不大的。

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27亩小地块打造刚需盘

清水1.2万/㎡的小户型总价100余万

西双楠漫里项目位于九江街道金岛社区，江安立交西南角，总占地约27亩，共3栋楼，规划646户，容积率1.8，是个纯新盘。

售楼部位于草金路金祥广场一楼，旁边是正在建设的工地，这个临时售楼部面积较小，目测仅有20㎡左右。

项目开发商是成都枫之林贸易有限公司，现有经营范围较广，例如电子产品、机械配件、纺织品等，但公司名气不大，西双楠漫里是该公司进入房地产开发领域打造的首个项目，公司的地产开发实力有待考量。

公司简介

西双楠漫里项目一共3栋楼，2栋住宅，1栋商业用地，分为公寓和1万方的商业体。

本次推售1#和2#，都是3个单元，1梯2户，11层，共计125套房源；预计清水价格1.2—1.3万/㎡，户型面积87—115㎡，得房率达到110%，最小的户型87㎡，总价在100万左右，最低需30余万首付。

沙盘图

小区总共711个停车位，物业费2.18元/㎡·月，物业公司跟誉峰是一样的，即广州市宁俊物业公司，预计2021年交房。

小全全也到项目实地查看了工程进度，目前建筑主体还未高出地面，处于基坑施工阶段。

项目现状

▲户型分析

一共7个户型，户型较多，这里挑2个来说。

A2’户型 ，87.5㎡三室两厅两卫

户型不太方正，87㎡实得95㎡，做套三双卫有点勉强，细节很难做到位。

客厅开间3.6米，略窄，客厅中过道略长，浪费了部分面积；并且，每个卧室面积较小，主卧除去卫生间约9㎡，儿童房也是9㎡，次卧8㎡，有点拥挤；此外，动静分区不明显，主卧离客厅近，私密性也不强，离儿童房较远。该户型朝北，日照状况会有一定影响。

A1户型，115㎡四室两厅两卫

户型不太方正，实得面积126㎡，除了动静分区没有做到位，整体布局问题不大，但仍然存在一些细节性问题。

首先，阳台过小，仅有4.5㎡，厨房5.4㎡，跟卫生间的面积一样大，对于套四来说，显得有点小气；

该户型朝南，正对中庭，视野和位置是小区内相对最好的。

写在最后

1、2017年华润和万科以精装1万/㎡的价格开盘，现在西双楠漫里清水价1.2万/㎡，总体来说，价格涨幅较大。

对比周边新房，同在九江板块的蜀镇清水1.2万/㎡，东升板块的王府花园御景苑清水1万/㎡、三里花城清水1.2万/㎡，航空港板块的合力达卓越南城清水1.1万/㎡、润扬19清水1万/㎡，双流不乏比西双楠漫里区位更好但价格相当甚至更低的项目，再对比华润和万科的二手房，精装单价在1.4—1.5万/㎡，据此，可以说明西双楠漫里的价格优势并不大，购房者完全可以在双流其他区域选择更好的项目，这是项目“为难”自己之处。

万科第五城二手房价格

2、西双楠漫里与华润&万科打造的千亩生活区有1公里左右的距离，并不能直接享受到两大开发商修好的现成配套，且项目的占地面积仅有27亩，开发商也不具备改造区域周边状况的实力，所以，入住项目的人群可能依旧会面临周边配套资源不足、老旧城市面貌的尴尬，这便是项目“为难”购房者之处。

项目周边

3、新力拿地的位置离华润及万科项目有100米的距离，目前还是一片荒地，但由于拿地价格达到1万/㎡，后期开盘价格也不会太低，西双楠漫里目前清水1.2万/㎡的价格应该也会让新力有点“难受”，这是西双楠漫里为难其他项目之处。

新力地块

4、从项目案名来看，开发商几乎算是生造了一个“西双楠”的区位概念，不过是把九江板块重新换了马甲而已，近年成都购房者对于各类“外双楠”、“新双楠”的提法已经抱有很强的警惕性了，“西双楠”这个新生概念，势必也会让大家保持警惕。尽管在总价方面，西双楠漫里对刚需客群有一定的吸引力，但刚需最为看重的公共交通和基础生活配套目前相对来说都是缺失的状态，项目想要获得购房者青睐，估计也会比较难！